Parduodama žemės ūkio paskirties žemės. Imties pardavimo sutartis

Žemės tinka maisto reikalaujama, kalbant apie kultūrų auginimą, laikoma strateginių tikslų visose šalyse. Rusijoje, kuri, nors ir laikoma didžioji dalis jos teritorijoje "zona rizikingo žemės", tinka žemės ūkio paskirties žemės gausa, ir kaip bet kokios naudingos išteklių, jie yra pagal valstybės tikrinimu.

Žemės ūkio paskirties, kaip sandorio tema

Perestroika, kai buvo beveik visiškai nėra teisinio pagrindo šalyje keitėsi, valstybė prarado savo statusą, kaip vienintelis savininkas žemę. Priėmė 25.04.1991, Žemės kodeksas RSFSR ir pakeitimai 1978 asmenų Konstitucijos turėti neribotą skaičių svetainių skirtingus poreikius. Taigi buvo įkurta moratoriumą parduoti žemės ūkio paskirties žemės 10 metų laikotarpiui, atsižvelgiant į jo nemokamą registratūroje, ir 5 metus nuo pirkimo datos už tam tikrą mokestį atveju.

Tačiau, su 1993 m į visus apribojimus Konstitucijos priėmimo buvo panaikintas, ir svetaines tapo visateisės civilinės apyvartos.

Žemės kodeksas Rusijos Federacijos (RF LC) 11.1 straipsnyje apibrėžia sritis, kaip Žemės paviršiaus ploto, kurio ribos yra nustatyti ir įregistruoti konkrečios teisės. Be to, jie yra nepajudinami, skirstoma, ne vartojimo, perleidžiami dalykų, kurie turi specialią funkciją teisinio statuso (kategorijos), kuris yra nustatytos atsižvelgiant į žemės paskirtį forma.

Tų, kurie išvardyti teisės į žemės kategorijose naudojamų žemės ūkio gamybos poreikius, yra pirmoje vietoje, dėl savo ypatingos svarbos valstybei. Be KĮ RF Tai apima šiuos elementus 77 straipsnio 1 dalis:

• Zonų, esančių už gyvenviečių ir skirti žemės ūkio veiklos - (. Ūkių, Grūdų saugojimo ir tt) sodinti augalus, gyvulius, šienas, taip pat vietą atitinkamų įrenginių.
• Sritys, kuriose galite užsiimti žemės ūkio, bet ir kitose kategorijose - žemės atsiskaitymų ir ne miško žemių miškų fondą.

Visi aprašyti savo sudėtį elementai yra nevienalytė, ir kurie yra skirti parduoti po jų tipai gali būti:

Dalys žemės ūkio paskirties žemės

žemės ūkio naudmenų srityse, kurios prioritetas dėl žemės ūkio produktų gamybai naudoti	Ne žemės ūkio paskirties žemė vietovės su objektų "pagalbinis"
Ariama žemė (teritorija sodinti augalus)	vidaus keliai
Daugiamečiai plantacija maisto augalai (sodai, vynuogynai, ir tt).	Miško augalai apsaugoti nuo kenksmingo poveikio dalis (ugnies, karštų vėjų ir kt.)
Indėliai - žemė, anksčiau naudojamas kaip suarta srityje, bet paliko ramybėje susigrąžinti derlingus savybes	Sklypai nuolatinių ar sezoninių pastatų, statinių ir įrenginių, kurie skirtų saugoti ir žemės ūkio produktų perdirbimo
šienavimo	Vandens objektus - gamtinės arba sintetinės uždarytas rezervuarai (tvenkiniai, vandens supjaustyti karjera)
	Ryšių, įskaitant melioracijos

Nepriklausomai nuo sudėties ir žemės proporcijas, jų pardavimas bus taikomos specialios taisyklės, tam tikros RD Žemės kodeksas ir Federalinis įstatymas № 101-FZ (toliau - Įstatymas dėl apyvartos). Tačiau yra keletas pirkimo ir pardavimo žemės ūkio paskirties žemės su didelę įtraukimo pagalbinio žemės bruožai. Visų pirma, jų sudėtis, sąlygos atsiradimo ir tolesniam naudojimui, turi būti įtrauktos į sutarties teksto.

Apribojimai dėl žemės pardavimo

Civilinėje apyvartoje sritys atliekamas atsižvelgiant į apribojimus dėl civilinėse, žemės kodekso ir kitų įstatymų. Pagal juos suprasti sąlygas, kurio draudimas apriboti tuo susvetimėjimo turto (servituto, hipotekos, Trust valdymo, nuomos ir tt) metu savininkas.

Pagal įstatymo normų, reglamentuojančių apyvartos, pirkimo ir pardavimo žemės ūkio paskirties žemės turi šiuos apribojimus:

1. Daug nėra perkeltas į Užsieniečių (asmenims ar įmonėms), asmenims be pilietybės, taip pat Rusijos bendrovių nuosavybe, jei jų įstatiniame kapitale užsienio nuosavybės daugiau nei 50%.
2. Sritys, negali būti parduodami su vėlesniu kategorijos pakeitimo (paskirties). Tokiu atveju, kai sandoris yra leidžiama keisti leistiną žemės naudojimą. Pavyzdžiui, sritys pjovimo gali būti konvertuojamos į ganyklos.
3. Pagal nugaros 4 straipsnyje, priklausanti vienam subjektui (asmeniui ar verslo) gali būti apibrėžtas tik plotas - nuo 10 iki 100% visų rajonų savivaldybių ribų. Daugiau konkretūs apribojimai nustatyti regioninius reglamentus.

Pirmumo teisės įsigyti žemės

Akto 8 straipsnis apibrėžia pagrindinę kliūtį laisvam žemės - regiono prioritetą dėl žemės pirkimo, kai ji parduodama. Atsižvelgiant į strateginę svarbą rajone ir maistu, specialiu susvetimėjimo tam apribojimų, gana protingai.

Iš pirmumo teisių esmė yra, kad pardavėjas su ketinimą sudaryti ateityje pirkimo-pardavimo vietoje, privalo raštu pateikti šią informaciją:

• žemės ir gyvenimo atsiskaitymų tarp šalių (ne daugiau kaip 90 dienų) vertė;
• plotas objekto ir q hektarą. metrų;
• Vieta (adresas) dalis kadastro registracijos informacija;
• kadastro (su sąlyga) skaičius žemės;
• Informacija apie pardavėjo, įskaitant kontaktinius duomenis.

Pranešime nereikia įvesti informacijos apie klientui. Įstatymas reikalauja pastabas dėl jo noru susvetimėjimo. Be to, šis dokumentas nereiškia patirti jokio įpareigojimo parduoti.

Pranešimas perduodamas į biurą ar institucija išsiuntė raštą su priedais sąrašą. Šiose atitinkamose pastabose ir dokumentuose bus pagrindinis įrodymų teisminiuose ginčuose dėl pirkimo-pardavimo sutarties galiojimo.

Jei vykdomasis organas (departamentas, ministerija, departamentas) regionas atsisako pirkti, pardavėjas su atitinkamu pranešimu, žemės ūkio paskirties žemės pardavimas turėtų būti laikomas 1 metus. Tačiau sprendimas dėl žemės pirkimo, gali būti teigiamas. Šiuo atveju pradeda veikti straipsnis Regioninis įstatymus, numatančių konkrečias procedūras pardavėjui pranešimą (pranešimas, nutarties ar reguliavimas) ir registruoti vėlesnį pirkimo-pardavimo sutartį.

Pavyzdžiui, žemės ūkio paskirties žemės pardavimas Maskvos regione remiantis Įstatymo skaičius 75/2004-oz 12.06.2004 miestą, kuris įvyks per 60 dienų po to, kai savivaldybės kūno priėmimo dėl žemės įsigijimo 10 straipsnio 3 dalies pagrindu.

Be regiono ar savivaldybės teisių, Rusijos įstatymai suteikia pranašumą ir kitiems:

1. Nuomininkas pagal Land kodekso Rusijos Federacijos 22 straipsnio 8 punktu, turi teisę pirkti nuomojamą žemę iš valstybės žemės nuosavybės priešais visiems kitiems suinteresuotiems asmenims.
2. Kai bankroto savininkas - žemės ūkio organizacija - savininkas kaimyninių žemės turi pirmumo savo nuosavybe teisę.

Atitiktis reikalingų lengvatinių pirkimo sąlygų. Esant pažeidimui, pirkimas ir pardavimas žemės ūkio paskirties žemės negali įvykti arba būti pripažinta negaliojančia teisme.

Pasiūlymas dėl žemės pardavimo: mėginys

Normos straipsniai № 101-FZ sukurta regioniniu lygmeniu, per atskirų įstatymų išdavimo. Pavyzdžiui, žemės ūkio paskirties žemės Ivanovo reglamentuoja įstatymo pardavimas № 31-oz gegužės 8, 2008 "Dėl žemės nugaros Ivanovo regione." Kitaip regionuose nuo šių objektų susvetimėjimo situacija yra įtraukti į bendruosius įstatymus kaip atskirą skyrių ar skirsnį.

Tas pats pasakytina ir apie pranešimo apie būsimą pardavimą svetainėje. Daugelyje regionų, yra kviečiami siųsti laišką laisvos formos, nurodydami jai visą būtiną informaciją. Tačiau kai kuriose forma regionuose patvirtinta vykdomosios institucijos. Pavyzdžiui, pranešime Žemutinis Naugardas Regionas turi atitikti priede № 1 iki Vyriausybės sprendimo № 453-R nuo kovo 13, 2012

Būdai sandorį įsigijimo dalis

Sutartis kaip teisinio fakto, atrodo kaip jo sudarymo procedūros tarp nepriklausomų šalių (pirkėjo ir pardavėjo), kuri yra pasiekti susitarimą dėl visų sąlygų. Tačiau būtina sudaryti susitarimą ir dėl šių sąlygų:

1. formavimas žemės.

Parduodama žemės ūkio paskirties žemės, gali būti daromi tik tam tikrų atskirų vietų, o tai reiškia, jie pereina per geodeziniai (sukūrimui ir konsolidavimą, sienų ant žemės) ir kadastro registraciją pagal Federalinio įstatymo proceso № 221-FZ iš 24.07.2007

2. Pranešimas apie vykdomosios valdžios regione ir / ar rajone noras parduoti žemę dėl konkrečių sąlygų ir gauti iš jų reikiamą atsakymą.

3. gavimas iš trečiosios šalies pardavimui sutikimą, išreikštas raštu. Dabartiniai įstatymai numato šių tipų jų:

• Sutikimas dėl pardavimo savininko (d Šeimos kodekso 35 straipsnio 3 dalis) sutuoktiniui.
• Laikinojo administratoriaus, kreditorių susirinkimo ar asmens, teikiančio finansinę saugumo sutikimas (64, 82 ir 101 Federalinio įstatymo straipsnių № 127-FZ 26.10.2002 "dėl bankroto").
• Savininko sutikimo (individualūs ūkiai, žemės ūkio) kaimyninių vietovių, jei ta pati svetainė yra pardavėjas bankroto valstybės ties etape bankroto bylos.

Ankščiau pateiktas sąrašas sąlygų yra atvira, kaip tam tikrų veiksmų dėl pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo poreikis priklauso nuo daugelio veiksnių, įskaitant pačios svetainės, jos vietą, teisių turėtojas, atskirties metodu.

Pavyzdžiui, kai vėl pardavimas be tyrimo darbus yra būtinas, kaip sutarties dalyko jau įdėti į atitinkamą apskaitą. Pranešimas apie institucijų ketinimų parduoti reikia tik tada, jei pardavėjas yra privatus asmuo.

esminės sąlygos

Dėl Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (Civilinio kodekso) 432 straipsnio nuostatos, nustatoma, kad iki faktinio sandorio sudarymo ir perdavimo nuosavybės ir pinigų šalys turi susitarti dėl šių sąlygų:

1. Sutarties objektas - išsamus žemės atskirti jį nuo kitų. Praktika sukūrė informacijos rinkinį, turi būti nurodyta sutartyje:

• kadastrinis numeris;
• adresas (vieta);
• plotas ha arba kvadrato. metrų;
• kategorija ir leidžiama naudoti.

2. nusavintą žemę kaina - medžiaga išraiška pareigos sumokėti su pardavėju pagal jų požiūriu pirkimo-pardavimo. Jis gali būti nurodyta kaip ir visoje teritorijoje, kaip visumos, ir vienetinio ploto. Šalys gali laisvai pasirinkti kainos dydį, tačiau negali pakeisti jį savavališkai.

Atsižvelgiant į šias sąlygas sutarties pardavimų srityje nesant nebus pasirašyta, tačiau labai disponavimo savo turtu į kito asmens tiesiog nebus.

Teisės ir pareigos pardavėjo sklypo

Parduodamas žemės sklypas žemės ūkio paskirties žemės reiškia ne tik objekto apibrėžtį ir į kainą, bet ir visą reguliavimą veiksmų šalių (pardavėjo ir pirkėjo) dėl perdavimo, priėmimo ir išmokėjimo nekilnojamąjį turtą, taip pat vėlesnis registracijos dokumentą Rosreestra.

Teisės ir pareigos savininko nustatytos taikytinuose teisės aktuose Rusijos Federacijos ir yra taip:

1. pareigos ir teisės pardavėjo.

1.1. Teikti visą turimą apie našta (apribojimai) informacijos dalį, kokybę ir perspektyvas jų paskirtį. Ši informacija:

• už leidimo atlikti tam tikrų tipų žemės ūkio (vynuogynų, prietaiso, objekto kūrimo ir tt);
• kaimyninių stočių, kurios turi įtakos įgytas dalis buvimas;
• kokybiniai savybės žemės, kurios turi įtakos naudojimą ir išlaidas;
• kiti duomenys, kurie gali kokiu nors būdu pakeisti pirkėjo sprendimą pirkti.

Teises į žemę, gali būti tik įmonės regioniniu lygmeniu, konkretūs reikalavimai naudoti ir režimo valdymo ir būti susieta su gyvūnų ir augalų pasaulių, dirvožemio apsaugos, buveinių, retų rūšių gyvūnų ar paukščių, natūralių migracijos kelius ir taip toliau apsauga.

Žemės savininkai negali žinoti apie visus apribojimus, bet turi nurodyti sutarties yra tie, kurie yra žinomi.

1.2. Perleisti žemę.

Pagal šią nuostatą reiškia pardavėjo veiksmų fakto ir teisės per žemės nuosavybės pirkėjui įvedimo. Ir reiškė ne pažodinis prasmė "skyrimo", ir kad yra įdėta į žodį yra įstatymas.

Pagal Civilinio kodekso 224 straipsnio 1 dalyje, bet koks elementas, laikomas apdovanoti po tiesioginio priėmimo į pirkėjo turėti. Pastarasis gali būti išreikštas išleidimo turto pardavėjo dalies arba ūkininkavimo nutraukimo.

Pareiga perduoti pagamintas iš specialaus dokumento forma - perdavimo ir priėmimo aktą pasirašo susitariančiųjų šalių ir tik tada laikoma įvykdyta.

2. pagrindinė teisė pardavėjo yra galimybė reikalauti laiku sumokėti žemė iš pirkimo-pardavimo sutarties sąlygas. Jei turtas yra svetimi vykdomąją valdžią, jis gali:

• stebėti saugumą ir naudojimą svetainėje;
• reikalauti, skirtas naudoti nekilnojamąjį turtą, taip pat kitų įsipareigojimų dėl teritorijos naudojimo.

Teisės ir pareigos sklypo pirkėjui

Nuostatos dėl veiksmų ir galimybes pirkėjui, kaip taisyklė, yra panašūs, atsižvelgiant į pardavėjo. Be to, pastaroji gali nepavykti atlikti savo pareigas be atitinkamų veiksmų pirkėjui. Paprastai jie gali būti suskirstyti į 2 grupes:

1. Pagrindinės pareigos.

1.1. Pinigų vertė žemės sumos, terminai ir tvarka nustatyta pirkimo-pardavimo sutartį. Kaip taisyklė, tai lemia lėšų pervedimo į sąskaitą visiško apmokėjimo tvarka.

1.2. Veiksmai, kuriais siekiama iš faktinio turimą žemę žemės priimti ir padaryti priėmimo ir perdavimo aktą.

Papildomų įpareigojimų skaičius, nustatytas pirkėjui, yra gana didelis, ir paprastai jis apima sutikimą mokėti žemės mokesčius ne nuo tos dienos, kai savininko pasikeitimas mokesčių institucijų registruose, bet nuo pardavimo sutarties sudarymo dienos arba faktinio objekto naudojimo momento. Paprastai jis yra įpareigotas atlikti ir sumokėti už registracijos perdavimą teisių į Rosreestr svetainėje.

Jeigu pardavimo objektas yra pardavimo objekto savininkas, kiti įsipareigojimai gali būti perkelti įsigyjančiam asmeniui, įskaitant:

• Gretimos teritorijos ir privažiavimo kelių priežiūra ir tobulinimas;
• Sėjimo ploto vystymo sąlygos ir tvarka;
• Užtikrinti valstybinių įstaigų atstovų laisvą prieigą prie svetainės siekiant patikrinti valdymo ypatybes;
• Krašto ir geodezinių ženklų išsaugojimas;
• Tam tikras žemės apsaugos būklės apsaugos ir tobulinimo priemonių rinkinys ir laikas.

2. Pagrindinė pirkėjo teisė yra pardavėjo atsakomybė, kurią sudaro reikalavimas laiku perduoti žemę ir galimybę netrukdomai naudotis savininko įgaliojimais:

• Pastatų ir statinių įrengimas žemės ūkio reikmėms;
• Naudoti viešaisiais mineralais, požeminiais vandenimis ir uždaruose vandens telkiniuose savo reikmėms;
• Atliekama drėkinimo, drenažo, melioracijos darbai, rezervuarų (tvenkinių ir laistomų karjerų) statyba.

Žemės įsigijimo sutartys nėra privalomos ir sudarytos pagal bendrąsias nekilnojamojo turto pirkimo ir pardavimo taisykles. Tačiau draudžiama naudoti ankstesnius aktus, sutarčių formas. Pavyzdžiui, Rusijos Federacijos Rusijos Federacijos ordino 1993 m. Birželio 2 d. 1-16 / 770 metu buvo patvirtintas žemės ūkio paskirties žemės pirkimo ir pardavimo sutarties pavyzdys. Šiuo metu šis dokumentas prarado savo jėgą, tačiau jis gali būti atskaitos taškas sandoriams dėl žemės atsilikimo.

Neteisingos pardavimo sutarties nuostatos

RF Žemės kodekso 37 straipsnio 2 dalyje išvardijamos sąlygos, kuriomis žemės ūkio paskirties žemės pardavimas neteks:

1. Pardavėjo ar kito asmens teisė išpirkti turtą atgal į valią ar bet kokiomis sąlygomis. Tokios nuostatos egzistavimas prieštarauja pačiai nuosavybės esmei.
2. Naujo savininko (įsigyjančio asmens) apribojimai dėl galimybės toliau perimti gautą turtą. Pavyzdžiui, hipotekos registravimo draudimas, tam tikrų kultūrų sėjos, lizingas ir kt.
3. Žemės sklypo pardavėjo atleidimas nuo atsakomybės tuo atveju, kai pretenzijos ir pretenzijos svetainėje pateikiamos iš trečiųjų šalių ar valstybės institucijų. Įsipareigojimas atlyginti pirkėją už atsisakymą ar kliūtis naudoti šią teritoriją yra numatytas Rusijos Federacijos civilinio kodekso 461 straipsnyje.
4. Būsimojo savininko veiksmų aprašymas bet kokiu būdu yra susijęs su žemės sklypo kategorijos pasikeitimu ar naudojimu kitiems tikslams, tai yra ne žemės ūkio reikmėms.

Šių apribojimų nustatymas turi tam tikrą prasmę ir veiksmingumą. Pavyzdžiui, dėl jų negalima nagrinėti atvejų, kai pardavimų pavidalu sudaromas susitarimas dėl įkeitimo. Atsižvelgiant į sutarties įtraukimo laipsnį ir apimtis, žemės ūkio paskirties žemės pardavimas gali būti pripažintas negaliojančiu iš dalies arba visiškai.

Pardavimo sutarties sudarymo būdai

Atsižvelgiant į nuosavybės formą ir dalyko sudėtį, išskiriama tokia žemės ūkio paskirties žemės pardavimo tvarka:

1. Privačios svetainės įsigijimas pagal universalias pardavimo ir pirkimo taisykles, numatytas Rusijos Federacijos Civilinio kodekso 30 skyriaus 7 dalyje, KK KK 30 ir 38 straipsniuose, Federalinio įstatymo Nr. 101-FZ 8 straipsnis.
2. Svetainės įsigijimas pasitelkus konkursus (konkursus ar aukcionus). Paprastai ši procedūra atliekama su viešosios nuosavybės sklypų atsiskyrimu. Atskiros taisyklės, nustatančios žemės ūkio paskirties žemės pardavimo požymius pasitelkiant siūlymus, nėra, o apyvartos įstatymo nuostatos yra susijusios su KĮR 38-38.1 straipsnių standartinėmis nuostatomis.
3. Nuomos objekto įsigijimas. Šitaip perkant, nuosavybės forma yra labai svarbi. Jei pardavimui taikomas privatus sklypas, tada sandoris atitinka visuotines taisykles. Tačiau iš valstybės ar regiono galima išsinuomoti išnuomotą žemę, kaip tai išplaukia iš Apyvartos įstatymo 10 straipsnio 4 punkto, tačiau tik tuo atveju, jei nėra galiojančių valstybės ar savivaldybių institucijų, pateikusių svetainę nuomai, išdavimo.

Išplečiamas sutarties laisvės principas, įskaitant jo sudarymo būdą, kuris leidžia atsiriboti nuo žemės sklypų ne tik pagal universalias taisykles, bet ir per privačias žemės aukas (konkursai, aukcionai). Apyvartos įstatymo normos tai neužkerta kelio, įpareigojančios laikytis tik įsipareigojimo pranešti subjektui apie ketinimą parduoti tą objektą.