Vertinimo veiklos vertės tipai

Kaina yra viena iš pagrindinių civilinės teisės sandorio dalyko ypatybių. Kokie jos požymiai? Kaip klasifikuojamos kainos? Kokiu tikslu versle ar maklerio versle yra apskaičiuojami atitinkami rodikliai ir kokie metodai?

Kas yra "vertė" ir "vertinimas"

Prieš pradedant tyrinėti vertybių tipus ir su tuo susijusius klasifikavimo pagrindus, leiskite mums nustatyti, kas tai yra. Kriterijai, kurie leistų duoti vienareikšmį aprašymą tarp pasaulio ir rusų ekonomistų. Tarp populiariausių yra ši: vertė - tai pinigų suma, kuri nustatoma kaip sandorio sąlyga civilinių santykių subjektų sąveikos procese numatomame nuosavybės teisių perdavimo momente arba kitais objekto naudojimo mechanizmais. Savo ruožtu "vertinimo" sąvoka yra susijusi su nagrinėjamos sumos nustatymo mechanizmu.

Vertinimo aspektai

Vertinimo objektai gali būti nekilnojamasis turtas, paslaugos, transportas, buitiniai daiktai, intelektinė nuosavybė - visa tai numatyta civilinėje teisėje kaip galimą dalyką sandoriams, susijusiems su fiziniais ir juridiniais asmenimis. Procedūra, susijusi su piniginės vertės nustatymu, kurios perdavimas iš vieno teisinių santykių subjekto į kitą yra nuosavybės teisių perdavimo pagrindas, yra atliekamas abiejų šalių pripažįstamais metodais. Jas taip pat gali pasiūlyti trečiosios šalys, tačiau susitarus su pagrindinėmis sandorio šalimis.

Šių ar kitų rūšių prekių, turto ar paslaugų vertės gali būti nustatomos priklausomai nuo teisinių santykių pobūdžio šalių prašymu arba pagal įstatymo reikalavimus. Pavyzdžiui, kai kalbama apie nekilnojamąjį turtą, galimybė naudotis vertintojų paslaugomis daugeliu atvejų yra privaloma nuosavybės įregistravimui.

Vertinimo metu naudojami metodai

Vertinimas, taip pat, pavyzdžiui, vertės nustatymas, gali būti atliekamas pagal įvairius metodus. Rusijos verslo praktikoje yra trys pagrindiniai dalykai: pelningi, lyginamieji ir brangūs. Paimkime jų esmę.

Pajamų modelis apima metodus, kurie yra pagrįsti apskaičiuojant numatomas pajamas, kurias gali panaudoti naujas vertinimo objekto savininkas, pavyzdžiui, lizingas. Lyginamąjį modelį sudaro skaičių apibūdinimas, apibūdinantis kai kurių objektų nuosavybės vertybių tipus, su kitų rodiklių, kurių pagrindinės charakteristikos labai panašios. Pvz., Vertintojas, nustatydamas tinkamą buto būsto rodiklį, paprastai tiria esamus pasiūlymus nekilnojamojo turto rinkoje. Pagal sąnaudų modelį apskaičiuojamos galimai išlaidos, kurios yra būtinos, norint išlaikyti objektą tinkamoje funkcinėje būsenoje. Jei, tarkime, žmogus perka traktorių, jo įdarbintas vertinimo ekspertas , atsižvelgdamas į konkretaus transporto rūšies kainą, turėtų atsižvelgti į galimas išlaidas, susijusias su įrangos remontu.

Vertinimo rezultatas

Išnagrinėjus turto vertę ir pateikus atitinkamą vertinimą, jo rezultatas gali būti naudojamas kaip vadovas galutinei sandorio kainai nustatyti. Arba kitais tikslais - pavyzdžiui, sudarant draudimo sutartį, suteikdami paskolą, parduodant akcijų paketą ir tt. Pabandykime apsvarstyti, kurie Rusijos ekspertai nustato įvairių rūšių vertę skirtingų įrenginių vertinimui. Ir taip pat, kaip tinkama informacija gali būti naudojama praktikoje.

Vertybių klasifikacija

Kokius vertinimo objekto vertes išskiria šiuolaikiniai ekspertai? Čia yra daug klasifikavimo kriterijų. Apsvarstykite vieną iš labiausiai paplitusių modelių rusų ekonomistų.

Joje visų pirma yra rinkos vertė. Tai kaina, kurios vertė nustatoma objekto vertinimo metu, su sąlyga, kad tikimasi, kad ji bus parduodama konkurenciniame segmente. Tai yra privalomos teisingos kainos nustatymo sąlygos - viešos informacijos apie produktų kainodaros principus prieinamumas, didelių išorinių (reguliavimo) veiksnių, turinčių įtakos kainai, nebuvimas.

Nagrinėjamame pavyzdyje yra investicinės vertės. Jo rodikliai yra nustatyti, siekiant suteikti informaciją tiems, kurie nori investuoti į objektą. Kai kuriais atvejais investicijų vertė gali sutapti su rinkos verte. Bet tai ne visada būna. Kartais kartu su investicija taip pat apskaičiuojama objekto likvidacinė vertė. Jo vertė išreiškia tikėtiną galimų pajamų iš sandorio objekto perpardavimo dydį.

Yra kadastro vertė. Jos steigimo tikslas - objekto įvedimas į tam tikrą valstybinį ar pramoninį registrą, vėliau panaudojant informaciją atitinkamais pareiškimais. Paprastai kalbame apie mokesčių apskaičiavimą šiuo atveju. Kadastrinė vertė paprastai yra mažesnė už rinkos vertę, jei kalbame apie nekilnojamąjį turtą arba yra maždaug tokia pati.

Taip pat yra ir draudimo vertės. Tai apima apskaičiuojant mokėjimų pagal draudimo sutartį sumą. Kai kuriais atvejais kartu su ja taip pat apskaičiuojama objekto pakeitimo kaina . Tai atsitinka, pavyzdžiui, jei atitinkamas susitarimas su draudimo bendrove reiškia ne piniginę kompensaciją, o po žalos ar nesėkmės atnešdamas objektą į pradinę funkcinę padėtį.

Taigi, mes ištyrėme 4 rūšių tipus, kurie yra labiausiai paplitę Rusijos ekonomikos mokykloje, taip pat keletą jų papildo. Šis sąrašas, žinoma, nėra baigtinis. Yra keletas rūšių rinkos vertės, taip pat investicijos ar kadastriniai, susiję su objektų, kurių pasirinkimas yra skirtingas, savybes, teisinis statusas. Dabar pradėkime objektų esmės tyrinėjimui, kurio atžvilgiu atitinkamas parametras apskaičiuojamas praktinės reikšmės aspektu.

Verslo vertinimas

Žinoma, yra daug konkrečių objektų, kurių vertė yra nustatyta. Tarp labiausiai paplitusių Rusijos verslo praktikoje yra verslas ir nekilnojamasis turtas. Pirmuoju atveju apskaičiuojamas visos įmonės turtas, valdymo principai ir veikla, generuojanti pelną. Prieš pradedant studijuoti įmonės vertybių tipus, bus naudinga nustatyti tikslus, su kuriais susijęs vertinimas.

Kodėl verta nustatyti verslo kainos parametrus? Pirmoji galimybė čia yra įmonės pardavimo perspektyvos. Įmonės savininkas gali nuspręsti daryti kitą verslą, tačiau prieš tai yra naudinga perduoti dabartinę vertę kito savininko rankoms. Be to, verslo vertinimas gali būti atliekamas siekiant pagerinti įmonės valdymo kokybę, nustatyti galimus valdymo sistemos trūkumus. Kita galimybė yra pritraukti investuotojų dėmesį, jei trūksta apyvartinio kapitalo arba įmonė yra įpareigota išplėsti rinką, todėl reikia papildomų lėšų. Verslo vertinimas gali būti atliekamas teikiant paskolą - tai paprastai yra orientacinė priemonė banko sprendimui dėl paskolos išdavimo.

Verslo vertinimas

Kokios rūšies išlaidos yra susijusios su įmonių vertinimu? Kokie principai čia dažniausiai naudojami? Pagrindiniai vertybių tipai, taikomi verslo vertinimui, yra rinkos ir investicijos. Pasak kai kurių ekspertų, atsižvelgiant į galimybę pirkti įmonę, partneriui patariama sutelkti dėmesį į antrąją kryptį analizuojant atitinkamas perspektyvas. Kadangi būdinga "rinkos" kaina verslui yra rodiklis, kuris ne visada vienareikšmiškai kalba apie įmonės vystymosi potencialą. Bet jei mes kalbame apie jo identifikavimą, pagrindiniai tinkamų skaičių apskaičiavimo principai gali būti pagrįsti:

- palyginti turimus rodiklius su kitų rinkos dalyvių charakteristikomis;

- studijuoti verslo konkurencinius pranašumus;

- subjektyvioje vertintojų vizijoje;

- dėl išorinių veiksnių įtakos tyrimo.

Jei reikia nustatyti verslo investicinę vertę, gali būti taikomi tie patys principai, tačiau be jų leidžiama įtraukti ir keletą kitų:

- verslo subjektų elgsenos modeliavimas (veiksnių įtaka);

- pelningumo apskaičiavimas (rinkos vertės padidėjimas laikui bėgant).

Konkretūs vertės rodikliai gali patenkinti potencialų verslo ar investuotojo pirkėją, atsižvelgiant į numatomą investicijų į verslą dydį ir kokias jų atsipirkimo perspektyvas. Daugeliu atveju investicijos gali būti kredito prigimties. Galimo pelno dydis turėtų būti ne tik nulis, bet ir užtikrinti, kad palūkanos būtų mokamos bankui. Papildomos gairės investuotojo sprendimams priimti, neįskaitant rodiklius, kurie atspindi verslo rinkos ir investicijų vertę, gali būti:

- tariamas verslo stabilumas (galimybė gauti pajamų ilgą laiką);

- atsiperkamumo laikotarpių koreliacija su konkurencingomis įmonėmis (galbūt investuotojui yra naudingiau investuoti į kitą įmonę, o pirkėjas - jį įsigyti);

- partnerių pasitikėjimo lygis.

Šie kriterijai gali būti labai subjektyvūs. Todėl verslo praktikoje įmonės rinka ir investicinė vertė yra parametrai, nors ir svarbūs, bet ne visada svarbiausi.

Kitas galimas veiksnys yra darbo rūšių, susijusių su investicijų į verslą vertinimu arba galimu pirkimu, kainos. Jei įmonių apklausa gali būti susijusi su reikšmingomis investicijomis, kurios nėra susijusios su realiu pelnu (pvz., Galimybė gauti išorės ekspertų, auditorių ir analitikų), tikėtina, kad investuotojas ar potencialus verslo pirkėjas nenorės spręsti konkrečios įmonės.

Nekilnojamojo turto vertinimas

Būtų naudinga ištirti, kokios nekilnojamojo turto vertybės yra, taip pat kokie metodai yra vertinami. Tačiau prieš tai - kaip ir verslo atveju - mes nustatysime tikslus, kurių siekia atitinkamo tipo civilinės teisės sandorių dalyviai. Būtinybė išnagrinėti nekilnojamojo turto rūšis, taip pat kreiptis į vertintojo paslaugas, kyla tokiais pagrindiniais atvejais:

- yra buto, biuro, kitos struktūros ar patalpų pirkimo ir pardavimo sandoris;

- įmonės turtas yra vertinamas;

- apmokestinamosios bazės dydis nustatomas atsižvelgiant į turto mokesčius.

Žinoma, praktiškai yra daugiau priežasčių nekilnojamojo turto vertinimui. Pavyzdžiui, tam tikrais atvejais, be pagrindinių procedūrų, tampa būtina nustatyti numatomų išlaidų rūšis. Arba - kaip alternatyva - įvertinti turtą, kad jis būtų perduotas viešiesiems poreikiams.

Nekilnojamojo turto vertinimas

Aukščiau mes pastebėjome, kad pagrindinės įmonės vertės yra rinkos ir investicijos. Kalbant apie nekilnojamąjį turtą, tuos pačius parametrus galima ištirti, tačiau, kaip taisyklė, be to, yra daugybės kitų. Būtent - objekto kadastrinė ir apdraustoji vertė. Kai kuriais atvejais likvidavimas taip pat nustatomas. Rinkos ir investicinės vertės nustatymo ypatumus mes jau minėjome aukščiau. Nekilnojamojo turto atveju bendri jų principai ir metodika paprastai yra panašūs į tuos, kurie naudojami verslo vertinimui. Tik jie naudojami, kai jie labiau pritaikomi atitinkamos rinkos ypatumams: "konkurencija" pakeičiama "valstybe" (remonto lygis, apdailos medžiagos, jo kokybė ir kt.), "Pelningumas" - laukiamas "vertės padidėjimas".

Dabar pakomentuosime, kaip atliekami kadastro, draudimo ir likvidavimo verčių skaičiavimai. Jie visi turi tam tikrų savybių. Kiekviena nurodytos vertės rūšis būdinga įvertinimo metodų aspektui. Apsvarstykite juos.

Jei mes kalbame apie nekilnojamojo turto kadastro vertę, vertintojas remiasi atitinkamais teisės aktų šaltiniais, Finansų ministerijos ir kitų įstaigų, atsakingų už praktinį atitinkamos informacijos apie būstą, naudojimą, pagrindu. Kai kuriais atvejais taip pat gali būti taikomi kriterijai, būdingi objekto rinkos vertei nustatyti. Galima ištirti įvairius techninius dokumentus.

Jei užduotis yra nustatyti nekilnojamojo turto draudimo vertę, šiuo atveju paprastai vertintojas remiasi rinkos metodais, tačiau pakeičia faktinį pirkimo-pardavimo sandorio turinį. Pavyzdžiui, jei asmuo perka hipotekos butą, į draudimo vertę gali būti įtraukta tik paskolos suma. Ir šiuo atveju atitinkamas pagrindas sumai apskaičiuoti pagal sutartį su draudikais gali būti mažesnis nei tuo atveju, jeigu pagrindu buvo atsižvelgta į buto rinkos vertę.

Hipoteka yra rinkos segmento pavyzdys, kai objekto likvidacinė vertė gali būti praktiškai reikšminga civilinės teisės subjektų sandoriams. Pavyzdžiui, jei asmenys ar organizacijos nesilaikys kreditų mokėjimo sąlygų, bankas gali priimti sprendimą dėl įkeisto turto pardavimo. Net dar prieš pasirašant paskolos sandorį, finansų įstaiga greičiausiai norės analizuoti projekto likvidavimo komponento perspektyvas.

Tačiau atkreipkite dėmesį, kad kai kurie ekspertai mano netinkamą naudoti terminą "likvidacinė vertė", susijusį su nekilnojamojo turto operacijomis, kai bendrauja su bankais. Faktas yra tai, kad pagal nutylėjimą hipotekos sutartis nereiškia privalomo buto perkėlimo į banko nuosavybę - tai tik laikina paskolos priemonė. Nors gryna forma, likvidacinė vertė reiškia skaičiuojant kainą, už kurią objekto savininkas (pavyzdžiui, verslas) gali parduoti savo turtą (tarkim, dėl įmonės bankroto). Todėl naudokite atitinkamą terminą, kiek tai susiję su nekilnojamuoju turtu, turėtų būti atidžiai.

Vertė - vertė yra pastovi?

Daugelis šiuolaikinių ekonomistų mano, kad ne. Jei, žinoma, kalbame apie rinkos ekonomiką, kurioje yra laisvo kainų formavimo mechanizmo, pagrįsto pasiūla ir paklausa, mechanizmas. Nepriklausomai nuo to, kokios rūšies prekių vertės yra tiriamos, kiekviena iš jų yra nekonstantiška vertė, apytikslė atskaitos taškas, kurį sandorio šalys gali naudoti tam tikru momentu. Žinoma, yra pramonės šakų, kuriose atitinkamų rodiklių nepastovumas yra minimalus - pavyzdžiui, rinkos segmentai, kur dominuoja valstybės užsakymai. Tačiau tai yra išimtis. Gebėjimas naršyti nestabilią vertybių aplinką yra vienas iš svarbiausių bet kokio šiuolaikinio verslo konkurencinių pranašumų.